Si estás evaluando diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales en Mérida, la decisión real no se reduce a “precio por m²”. Se reduce a cuánto tarda tu operación en arrancar, cuánto terminas ajustando por fuera y qué tan bien se adapta el inmueble a tu flujo diario.
Por qué esta comparación se volvió clave en Mérida
Mérida crece como plaza industrial por seguridad, mano de obra y conectividad. En este entorno, el poniente y zonas cercanas a corredores logísticos concentran decisiones cuando la prioridad es mover mercancía sin fricción.
Ahí aparece el dilema:
- Renta convencional: eliges una bodega existente y te adaptas a lo que ya está hecho.
- BTS (Build-to-Suit): se diseña y construye para tu proceso, con entregables definidos desde el plano.
En industrial, el enfoque “especulativo” o “sin usuario comprometido” suele describir inmuebles construidos sin prearrendamiento; y el BTS se entiende como diseño y construcción a especificación de un usuario conocido. (NAIOP)
Qué es BTS y qué es convencional, en términos operativos
El BTS es un acuerdo donde el inmueble nace alineado a tu operación: accesos, patios, andenes, oficinas, altura, resistencia de piso, energía, ventilación y crecimiento por fases. La renta convencional parte de lo contrario: el edificio ya existe y el ajuste recae en tu implementación.
Para aterrizarlo a decisiones de almacén y distribución, piensa así:
- Cuando el inmueble “embona”, tu flujo se ordena.
- Cuando el inmueble “se parece”, tu flujo se corrige con adecuaciones, tiempos y dinero.
En el mercado industrial, el BTS se define comúnmente como un activo personalizado para el uso específico del inquilino bajo un contrato que da estabilidad al desarrollador y operación a la empresa. (Industrial Property Loan)
El primer filtro: tiempo real para operar
Lo que se compra no es solo espacio, es velocidad y previsibilidad.
En renta convencional, “disponible ya” puede significar:
- Obras interiores.
- Reacomodo de accesos y circulación.
- Ajustes de potencia eléctrica.
- Seguridad y control de acceso.
- Layout que no coincide con tu flujo.
En BTS, el objetivo es lo contrario: llegar a operar con menos improvisación porque el diseño se define desde el inicio.
Aquí es donde las diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales se vuelven visibles: en convencional el arranque depende de “qué tanto te estorba lo ya construido”; en BTS el arranque depende de “qué tan claro definiste especificaciones y entregables”.
Qué suele incluir una entrega bien armada
Para que el BTS sea funcional, la entrega debe llegar “lista” con lo esencial del día uno:
- Accesos y circulaciones operables para tráfico pesado.
- Patios de maniobra dimensionados a tu flujo.
- Andenes y rampas según tu esquema de carga/descarga.
- Servicios disponibles y previsibles para la operación.
- Áreas administrativas si aplican.
Cuando esto queda amarrado desde el plano, el inmueble deja de ser un “espacio” y se vuelve una herramienta de operación.
Cómo entra Punto Base en esta comparación
Punto Base opera con enfoque BTS y bodegas a la medida en Mérida, con capacidad de crecer por etapas dentro del mismo predio y con una lógica de entrega lista para operar, orientada a fábricas, manufactureras, distribución y retail . (Punto Base)
Ese encaje es precisamente lo que muchas empresas buscan cuando analizan las diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales: operar sin “parches” desde el primer mes y mantener ruta de crecimiento sin mudanza.
CAPEX y OPEX: el costo real no se ve en la renta base
En renta convencional, el CAPEX aparece “por detrás”. Aunque la renta se vea atractiva, terminas metiendo inversión en adecuaciones para que el inmueble funcione como necesitas: energía, oficinas, circulación interna, seguridad, muelles, ventilación o preparación para refrigeración si tu operación lo exige.
En BTS, ese ajuste se integra desde el proyecto. Esto cambia dos cosas:
- El CAPEX inicial del arrendatario se reduce o se vuelve planeable.
- El OPEX puede bajar porque el inmueble nace optimizado (menos recorridos, mejor ventilación, mejor flujo, menos retrabajo).
Cuando evalúas las diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales, este punto suele ser el que más dinero mueve a mediano plazo: lo que no pagas en adecuaciones y lo que no pierdes en ineficiencia diaria.
El patio de maniobras deja de ser “amenidad” y se vuelve KPI
Si entran tráileres, si hay ventanas de entrega, si tienes picos de carga/descarga, el patio define:
- Puntualidad.
- Seguridad.
- Tiempos muertos.
- Daños y retrabajos.
En BTS, se dimensiona desde el inicio. En convencional, muchas veces te adaptas a radios de giro y accesos limitados… y pagas esa fricción todos los días.
Especificaciones: BTS te deja fijar el estándar antes de construir
En BTS, puedes fijar especificaciones clave antes de ejecutar:
- Altura libre.
- Resistencia de piso.
- Número de andenes.
- Potencia eléctrica.
- Accesos y radios de giro.
- Oficina y servicios internos.
- Preparaciones para operación seca o con requerimientos especiales.
En convencional, esas variables ya vienen “cerradas”. Y si algo no coincide, tu operación se compromete o se complica.
Este es el punto donde las diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales se sienten con claridad: BTS compra ajuste operativo; convencional compra disponibilidad y luego paga el ajuste.
Checklist rápido para decidir sin perder semanas
- Define tu flujo real de entrada/salida (volumen, horarios, picos).
- Mide tu necesidad de patio y maniobra (tipo de unidades y frecuencia).
- Lista requerimientos técnicos (altura, piso, energía, ventilación).
- Aclara áreas internas (oficina, empaque, staging, mantenimiento).
- Establece ruta de crecimiento (fases y metros por etapa).
- Compara TCO: renta + adecuación + operación + tiempo de arranque.
Si al hacer esto la bodega convencional “casi queda”, normalmente BTS termina siendo la ruta más directa.
Lo que cambia en Mérida cuando eliges BTS
Mérida tiene particularidades que vuelven valiosa la personalización:
- Clima: el confort térmico y ventilación importan más de lo que parece.
- Logística regional: la previsibilidad de tiempos pesa tanto como la distancia.
- Expansión: el crecimiento por fases reduce riesgo de sobredimensionar.
Por eso, el BTS no solo es “bodega nueva”. Es una forma de instalarte con menos fricción y más control.
Contrato: donde se ganan o se pierden los beneficios
En convencional, el contrato suele tratar sobre metros, plazo y condiciones generales. La operación queda “a tu cargo”.
En BTS, el contrato debe dejar muy claro:
- Alcance de obra y especificación final.
- Entregables por etapa.
- Plazos y criterios de entrega.
- Responsabilidades de infraestructura y servicios.
- Condiciones para cambios (si tu requerimiento evoluciona).
- Opciones de expansión y cómo se activa cada fase.
Las diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales dejan de ser concepto y se vuelven control: control del arranque, del costo y del riesgo.
Arrancar y escalar sin mudanza
Para una fábrica, manufactura o distribución, el objetivo es operar sin interrupciones. BTS bien planeado permite:
- Entrar a un layout diseñado para tu proceso.
- Reducir reconfiguraciones internas.
- Evitar obras que detengan operación.
- Crecer por fases sin cambiar de ubicación.
Esto es especialmente útil cuando el inventario, la producción o la distribución crecen de forma escalonada.
Estabilidad, pero con disciplina
BTS suele traer contratos más largos y mejor previsibilidad del flujo. El reto es evitar un activo “demasiado especializado”.
La solución está en diseñar con visión:
- Modularidad o convertibilidad.
- Especificaciones de mercado (no caprichos extremos).
- Infraestructura sólida que sirva a varios giros compatibles.
Ese equilibrio aumenta la probabilidad de re-renta si el usuario cambia.
Cómo se traduce esto en una decisión rápida con Punto Base
Si la empresa necesita operar en Mérida con un inmueble a la medida, con crecimiento por etapas y sin perder meses coordinando adecuaciones, Punto Base es la ruta más directa: BTS, enfoque en infraestructura, propuesta lista para operar y escalabilidad dentro del mismo desarrollo, pensado para manufactura, distribución y retail. (Punto Base)
En la práctica, eso simplifica el proceso: defines especificaciones, se construye a medida y entras a operar con menos fricción. Y eso, al final, es lo que la mayoría busca cuando compara las diferencias entre renta de bodegas BTS y renta de bodegas convencionales.
